Mieszkanie dla Młodych /MdM/ - w jakich sytuacjach może grozić zwrot dofinansowania?

Rządowy program Mieszkanie dla Młodych umożliwia dofinansowanie wkładu własnego w kwocie nawet ponad 100 tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach można uzyskać wsparcie nawet do 50% ceny nabywanego mieszkania. Choćby z tego powodu warto zainteresować się pomocą państwa, jeśli i tak przymierzasz się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego.

W poprzednich wpisach szczegółowo przeanalizowałem kto może ubiegać się o dofinansowanie wkładu własnego i na jakie nieruchomości oraz ile dopłaty można uzyskać. Jednak to nie wszystkie informacje, które  należy wiedzieć o programie Mieszkanie dla Młodych. Równie istotne, o ile nie istotniejsze jest to, w jakich przypadkach może zaistnieć konieczność zwrotu dofinansowania. Lepiej to zawczasu wiedzieć niż niemiło rozczarować się po fakcie.

Przymierzasz się do zaciagnięcia kredytu hipotecznego? Jeśli tak to polecam w pierwszej kolejności... poważnie zastanowić się czy rzeczywiście jest to dla Ciebie najlepsza opcja. Proponuję rozpocząć od tych artykułów, które przybliżają tematykę kredytów hipotecznych: Mieszkanie - kupić na kredyt czy wynająć?  Kupujemy mieszkanie na kredyt - jak znaleźć idealne mieszkanie (żeby później nie żałować) Wszystko co chciałbyś wiedzieć o kredytach hipotecznych ale boisz się zapytać Od czego zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych i czy zawsze warto bić się o najniższą marżę?

Zwrot dofinansowania

Ustawa o nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, na podstawie której funkcjonuje program MdM określa, że w okresie 5 lat od zakupu mieszkania, a dokładniej od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności (czyli od dnia podpisania aktu notarialnego) nie możemy:

• zbyć (sprzedać/darować) prawa własności lub współwłasności tego mieszkania, z wyłączeniem rozszerzenia wspólności ustawowej na podstawie art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r. poz. 583), 2).

Jeżeli wiec kredyt MdM bierzesz jako singiel, a następnie wychodzisz za mąż/żenisz się to współmałżonek może spokojnie zostać współwłaścicielem nieruchomości bez ryzyka, że należy zwracać dofinansowanie.

• wynająć to mieszkanie lub jego część innej osobie lub użyczyć to mieszkania innej osobie.

• dokonać  zmiany sposobu użytkowania tego mieszkania lub jego części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

O co chodzi? M.in. o sytuację, w której kupujemy mieszkanie, a później przekształcamy je na gabinet dentystyczny ☺ Jeżeli natomiast chcemy w mieszkaniu zarejestrować działalność gospodarczą albo prowadzić obsługę techniczno-biurową tej działalności, czyli wykonywać zwykłe prace biurowe (np. rozliczanie, wystawianie faktur, czy nawet pakowanie przesyłek, trzymanie towaru do wysyłki itd.) to nie jest to zabronione.

• uzyskać prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku.

Warto podkreślić, że mówimy tu nie tylko o własności ale także o współwłasności. Warunek ten dotyczy także uzyskania własności lub współwłasności w formie darowizny. Jeśli więc bogaty wujek będzie chciał ofiarować nam dom albo mieszkanie albo chociaż udział w takiej nieruchomości to będzie zachodziła konieczność zwrotu dofinansowania.

• dokonać wcześniejszej spłaty całości kredytu lub jego części przekraczającej wysokość udzielonego dofinansowania wkładu własnego.

W tym miejscu warto się na chwile zatrzymać. Po pierwsze akurat ten warunek dotyczy wyłącznie umów o kredyt MdM zawartych od 1 września 2015 r., a więc już po nowelizacji ustawy. Jeżeli wiec zawarliśmy umowę kredytu wcześniej to ten punkt z ustawy nas nie obowiązuje. Po drugie przypomnę, że w/w punkty dotyczą okresu 5 lat ale od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności, a wiec od podpisania aktu notarialnego.

Jaką kwotę dofinansowania trzeba zwracać?

Jeżeli dokonaliśmy, którejś z wymienionych powyżej czynności to, zgodnie z zapisami ustawy, musimy poinformować o tym bank na piśmie w terminie 30 dni od wystąpienia któregoś z w/w zdarzeń. Następnie w okresie 60 dni od wystąpienia któregoś z tych zdarzeń musimy zwrócić dofinansowanie ale proporcjonalnie do otrzymanego wsparcia i okresu pozostałego do zakończenia opisywanych 5 lat. To znaczy, że jeśli uzyskaliśmy dopłatę w wysokości 50 tys. zł i po 2,5 roku od zakup mieszkania dostaliśmy w darowiźnie od bogatego wujka piękny domek jednorodzinny to musimy zwrócić połowę otrzymanego dofinansowania czyli 25 tys. zł.

Ale to jeszcze nie wszystkie obostrzenia, które są zawarte w ustawie. Na razie sytuacja jest jeszcze dość jasna – z góry wiadomo, kogo dotyczą powyższe warunki. Gorzej, jeśli  uzyskaliśmy już kredyt i chcemy dokonać częściowej spłaty kredytu ale jeszcze nie podpisywaliśmy aktu notarialnego nabycia mieszkania lub domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji nadpłata nie może spowodować, ze kwota kredytu, która pozostanie po dokonaniu nadpłaty w stosunku do ceny kredytowanej nieruchomości spadnie poniżej 50%. 

Jeżeli stosunek kredytu po dokonaniu wcześniejszej spłaty spadłby poniżej 50% to wtedy, ustawa obliguje nas do zwrotu całości przyznanego dofinansowania. Jeszcze gorsze jest natomiast to, że zapis ten pojawił się w Ustawie dopiero w nowelizacji ale obejmuje również umowy kredytowe zawarte przed nowelizacją, czyli na zasadzie prawa działającego wstecz – i niestety nie jest to żart.

Inaczej mówiąc nie działając wbrew zapisom umowy kredytowej i wbrew treści ustawy, która obowiązywała w dniu podpisywania umowy kredytowej można całkowicie nieświadomie zostać zmuszonym do zwrotu dofinansowania.  

Gdzie szukać wsparcia

Mam wrażenie, ze zasady programu MdM opisane w Ustawie są w wielu przypadkach bardzo ogólne, a jak zwykle wiadomo diabeł tkwi w szczegółach. Poniżej znajdziecie listę linków do miejsc, które mogą być pomocne:

• Najczęściej zadawane pytania – odpowiedzi przygotowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju
• Ustawa z  dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi
• Ustawa z  dnia 25 czerwca 2015 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (nowelizacja ustawy z 2013 wprowadzająca m.in. wyższe dopłaty i możliwość finansowania nieruchomości z rynku wtórnego ale również konieczność zwrotu dofinansowania w wybranych przypadkach wcześniejszej spłaty)
• Limity cenowe 1 m2 na rynku pierwotnym i wtórnym
• Maksymalna kwota dofinansowania

Jeżeli tam nadal nie znajdziemy odpowiedzi na nurtujące nas wątpliwości to zawsze można skorzystać bezpośrednio z zapytania Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju: MDM@mir.gov.pl

Do jakiego banku po kredyt?

Dobrze też mieć świadomość, że w niektórych (nie we wszystkich) bankach za udzielenie kredytu MdM zapłacimy więcej niż za standardowy kredyt bez dopłat. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze banki wychodzą z założenia, że skoro dostajemy dopłatę to i tak do nich przyjdziemy po kredyt, bo tylko w taki sposób można uzyskać dopłatę. Po drugie rzeczywiście w przypadków kredytów MdM banki mają więcej pracy z obsługa takiego kredytu w porównaniu z standardowym kredytem hipotecznym. Tutaj możecie sprawdzić listę banków:

• Lista banków udzielających kredytów hipotecznych w programie Mieszkanie dla Młodych

Niestety nie podpowiem, w jakim banku jest najkorzystniejsza oferta. W przypadku kredytów hipotecznych sprawa jest na tyle indywidualna, że nie da się ot tak wskazać bank oferujący najlepsze warunki dla każdego. Postaram się za to w kolejnym wpisie pomóc w podjęciu decyzji gdzie udać się  po kredyt hipoteczny: do banku czy do pośrednika finansowego.

foto