22 września 2015

Wszystko co chciałbyś wiedzieć o kredytach hipotecznych ale boisz się zapytać

Kredyty hipoteczne nie mają ostatnio u nas dobrej passy. Okazuje się, że kilkaset tysięcy osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne (w CHF) nie wiedziało co robi. Dawali kredyty no to brali bo jak wiadomo nie od dziś – jak dają to tylko głupi by nie wziął..

Zapowiadałem już jakiś czas temu, że chciałbym rozłożyć kredyt hipoteczny na czynniki pierwsze po to, abyś przy zaciąganiu takiego zobowiązania był bardziej świadomy tego co doradca banku lub pośrednika finansowego mówi co Ciebie ale żebyś również wiedział o co pytać. 

Niestety z powodów zobowiązań zawodowych ten jakiś czas temu znacznie się wydłużył ale mam nadzieję, że ten okres już za mną i teraz wrócę do regularnego pisania. Rozpoczynając prowadzenie bloga nie sądziłem, że to może aż tak wciągać :-) Ale odstawmy na bok moje sprawy i wróćmy do głównego tematu wpisu czyli kredytów hipotecznych.

To niesamowite ale często dużo większą uwagę przywiązujemy do wyboru np. rachunku bankowego niż kredytu hipotecznego. Niestety ale konsekwencje takiego działania mogą być dla nas dotkliwe. Być może dzieje się tak dlatego, że właśnie o kredycie hipotecznym stosunkowo mało wiemy. Marża uzależniona od LTV, ubezpieczenie pomostowe, niski wkład – ale o co chodzi?? Mam nadzieję, że po tym wpisie (i kolejnych) chociaż dla części z Was te hasła staną się jasne.

Zacznę jednak nietypowo ponieważ zaproponuję, abyś po raz kolejny zastanowił się nad tym czy rzeczywiście chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny…? Na początek proponuję rozpocząć od dwóch wpisów:
  1. Mieszkanie - kupić na kredyt czy wynająć?
  2. Kupujemy mieszkanie na kredyt - jak znaleźć idealne mieszkanie (żeby później nie żałować)
Zanim przejdę do samych kredytów hipotecznych pośrednio dotknę również problemu osób posiadających kredyt w frankach szwajcarskich. Osoby te zaciągnęły kredyt w frankach lub (co z pewnością miało miejsce częściej) przeliczany na franki szwajcarskie pomimo iż, w ogromnej większości zarabiały w walucie polskiej.

Aktualnie, żeby zaciągnąć kredyt w walucie obcej musisz osiągać dochody w takiej walucie. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego wprowadziła zasadę zgodności waluty dochodu z walutą kredytu. Zasada, co do zasady, słuszna ale jeśli osiągasz dochody np. w funtach brytyjskich albo np. właśnie w CHF lub koronach norweskich to w Polsce praktycznie nie masz szans zaciągnąć kredyt hipoteczny. Żaden bank nie oferuje kredytów w tych walutach. Zupełnie przez przypadek zostałeś wykluczony z możliwości zaciągnięcia kredytu na mieszkanie w Polsce.

Z jednej strony zasada jest słuszna bowiem jeśli osiągasz (teraz) dochód w GBP i kupujesz mieszkanie dla siebie w kraju to trudno zakładać, że przez 20 czy 30 lat będziesz pracował w Anglii. Bardziej prawdopodobne jest, że za kilka lat przeniesiesz się do Polski, a wtedy Twoje zarobki (najczęściej) znacznie się obniżą, a raty kredytu będziesz musiał spłacać nadal. Jednak część osób mieszka w Polsce przy granicy i dojeżdża do pracy kilka lub kilkanaście kilometrów z tym, że do …Niemiec, a więc osiągają dochody w EUR. Takie osoby mogą zaciągnąć kredyt wyłącznie w EUR i takie kredyty banki udzielają, jednak jest ich niewiele, a przez to wybór kredytu jest bardzo ograniczony. 

Moim zdaniem dla osób, których przykłady podałem wyżej powinna być możliwość udzielenia kredytu z tym jednak zastrzeżeniem, że z ograniczeniem maksymalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, np. na poziomie 50%. I tym samym przechodzimy płynnie do pojęcia:

LTV

LTV jest to kwota kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (z ang. loan to value) będącej zabezpieczeniem kredytu. Wspomniana już rekomendacja KNF nałożyła na banki ograniczenia w maksymalnej wysokości udzielanych kredytów  do:
  •  90% dla kredytów udzielonych do końca 2015 roku
  • 85% dla kredytów udzielonych w 2016 roku (lub 90% jeśli kwota kredytu przekraczająca 85% LTV będzie odpowiednio ubezpieczona)
  • 80% dla kredytów udzielanych od 2017 (lub 90% jeśli kwota kredytu przekraczająca 80% LTV będzie odpowiednio ubezpieczona)

Przypomnę tylko, że jeszcze nie tak dawno, kilka lat temu, banki udzielały kredytów nawet do 130% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Wspomniałem, że kwota kredytu, która będzie przekraczała 85% lub 80% LTV będzie musiała być odpowiednio ubezpieczona. To ubezpieczenie to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Im więcej własnych środków przeznaczysz na zakup nieruchomości tym mniejszy kredyt potrzebujesz, a więc niższe jest ryzyko banku (że nie oddasz pieniędzy). Im mniej własnych środków zaangażujesz w zakup tym bardziej rośnie ryzyko banku. Jeśli nie masz wystarczająco dużo własnych środków brakującą kwotę (ponad 80% lub 85% LTV) czyli właśnie to zwiększone ryzyko banku będziesz musiał ubezpieczyć, tzn. bank udzieli Ci kredytu np. na 90% wartości nieruchomości ale kwotę kredytu przewyższającą 80% lub 85% bank ubezpieczy. 

Innymi słowy mówiąc: jeśli kupujesz mieszkanie za 100 tys. zł. to bank będzie mógł pożyczyć Ci 90 tys. zł ale kwotę kredytu przewyższającą 80 tys. zł (lub 85 tys. zł) bank ubezpieczy. Standardowe stawki za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które funkcjonują na rynku to 3,5%. W naszym przykładzie za możliwość udzielenia kredytu w wysokości 90 tys. zł zapłaciłbyś dodatkowe 350 zł (czyli 3,5% od kwoty kredytu powyżej 80 tys. zł). Mało tego, dotychczas takie ubezpieczenia funkcjonowały w ten sposób, że zapłacona przez Ciebie składka nie była jednorazowa. Jeżeli po 3 latach spłacania kredytu zadłużenie Twojego kredytu nadal nie spadło poniżej 80 tys. zł i wynosi np. 84 tys zł to od tych 4 tys. zł zapłacisz składkę 3,5% za kolejne 3 lata – czyli 140 zł (3,5% x 4 tys. zł). I tak dalej, aż do momentu gdy zadłużenie kredytu spadnie poniżej 80% (lub 85%) wartości nieruchomości.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego funkcjonuje w części banków już teraz. Z reguły dotyczy kredytów zaciąganych na ponad 80% wartości nieruchomości. Warto to wiedzieć, zwłaszcza jeśli zamierzasz zaciągnąć kredyt jeszcze w tym roku tym bardziej, że są banki w których ubezpieczenie niskiego wkładu nie jest wymagane (od przyszłego roku będzie wymagane we wszystkich bankach udzielających kredyty na ponad 85%) – dla Ciebie to może oznaczać oszczędności.

Ubezpieczenie pomostowe

Jeśli już przy „dziwnych” ubezpieczeniach jesteśmy to warto wyjaśnić także czym jest ubezpieczenie potocznie nazywane „pomostowym”. I tu pierwsze zaskoczenie bo w praktyce to nie jest ubezpieczenie. „Ubezpieczenie pomostowe” to nic innego jako opłata za zwiększone ryzyko banku związane z brakiem wpisu hipoteki do księgi wieczystej i naliczane jest właśnie do momentu dokonania wpisu. Nazwa „ubezpieczenie pomostowe” przyjęła się na rynku ponieważ jeszcze do niedawna, rzeczywiście było to ubezpieczenie za które kredytobiorca opłacał składki. W praktyce nie jest to ubezpieczenie, tylko podwyższona marża banku – a więc do momentu wpisu hipoteki płacimy wyższe raty.

Raty kredytowe

Żeby wszystko co związane z kredytem hipotecznym było niezwykle skomplikowane to funkcjonują dwa systemy spłat rat kredytowych, które różnią się od siebie:
  • Raty równe. Zastanawiasz się jak to możliwe, że spłacasz w systemie rat równych, a rata Twojego kredytu rośnie lub spada? W sumie to jeśli spada to się nad tym nie zastanawiasz i masz nadzieję, że będzie coraz mniejsza. Problem zaczyna się, gdy rata zaczyna rosnąć. Przecież to miały być równe raty…? Założenie rat równych dotyczy niezmiennego oprocentowania. Jeśli więc oprocentowanie kredytu rosną również raty, mimo iż są równe J Przy równych ratach część kapitałowa raty (ta część, w której spłacasz kredyt) rośnie z miesiąca na miesiąc (choć często bardzo nieznacznie), a maleje część odsetkowa raty.
  • Raty malejące. Tu jak sama nazwa wskazuje raty powinny spadać J System spłat w ratach malejących zakłada, że część kapitałowa raty jest niezmienna (z każdą ratą spłacasz taką samą część swojego kredytu), a część odsetkowa coraz mniejsza. I to jest bardzo duża zaleta takich rat. Niestety ale jest też wada – na początku spłaty takie raty są dużo wyższe niż raty równe.
Jak na tak poważny temat jakim są kredyty hipoteczne to chyba wystarczy tej nauki. To jeszcze nie koniec cyklu dotyczącego kredytów mieszkaniowych. Niedługo prześwietlę marże banku i przyjrzę się dodatkowym produktom, które oferowane są wraz z kredytem. Czy rzeczywiście zawsze jest to takie cudowne połączenie? Spróbuję także odpowiedzieć na pytanie gdzie lepiej zaciągnąć kredyt hipoteczny: w banku czy u pośrednika oraz rozłożę na czynniki pierwsze rządowy program Mieszkanie dla Młodych.

Tradycyjnie już mam prośbę o pytania i wątpliwości – w komentarzach -  jakie macie w związku z kredytami hipotecznymi (może w końcu takowe się pojawią).

5 komentarzy:

  1. Ja bym chciała wiedzieć jakoś prosto na przykładzie w jaki sposób i kiedy doliczane są odsetki do kredytu? Czy bank od razu szacuje odsetki za cały okres kredytowania? A co wtedy jeśli się wcześniej spłaci kredyt, dalej spłaca się kwotę z odsetkami jak za np. 30 lat? A co z odsetkami przy zmianie stóp procentowych, i w ogóle czy bank nalicza odsetki od kapitału, czy również od odsetek (procent składany)? Chciałabym jakiś prosty artykuł dla laika, ale wyjaśniający to wszystko. :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kolejny wpis będzie dotyczył m.in. oprocentowania i tam postaram się dodać taki przykład, który mam nadzieje wyjaśni sposób wyliczania odsetek.

      Usuń
  2. Większość ludzi wybiera jednak raty równe. Trudno się dziwić, już te wydają się wysokie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To prawda, choć niewielu zdaje sobie sprawę, że w pierwszych miesiącach, a nawet latach spłaca się niemal same odsetki. Część kapitałowa rat równych jest w pierwszych miesiącach bardzo niewielka.

      Usuń
  3. Przede wszystkim wpływ na zawartość kapitału w racie ma okres kredytowy. Ja jestem zwolennikiem rat równych, ale krótszego okresu kredytowania. Dla przykładu kredyt na 30 lat w ratach malejących będzie droższy niż kredyt na 25 lat w ratach równych. Rata w racie równej będzie porównywalna jak w przypadku pierwszych rat malejących, niższe odsetki i krótszy okres kredytowania. Kilka istotnych kwestii wyboru kredytu hipotecznego możesz przeczytać na moim blogu.
    http://blogkredytowy.pl/2011/03/wybor-kredytu-hipotecznego/

    OdpowiedzUsuń