30 czerwca 2015

Mieszkanie - kupić na kredyt czy wynająć?



Są dwa pytania na które ludzkość nie znalazła jeszcze ostatecznej odpowiedzi: co było pierwsze: kura czy jajo? i kupić na kredyt czy wynajmować mieszkanie?

W obu przypadkach można toczyć długie dyskusje i ostatecznie nie dojść do porozumienia. Z oczywistych względów pominę problemy związane z odpowiedzią na pytanie pierwsze i przejdę od razu do głównego tematu wpisu: kupić na kredyt czy wynająć? :-)

Wszystkie wpisy, które tworzę na tym blogu staram się pisać na podstawie swojego doświadczenia. Tak też będzie i tym razem. Znam temat zarówno ze strony osoby, która przez wiele lat mieszkała w wynajmowanych mieszkaniach, jak i osoby, która kupiła mieszkanie na kredyt. 

W internecie jest sporo tego typu rozważań, w których autorzy przekonują co jest tańszą opcją. Wydaje mi się jednak, że nie to jest w tym wszystkim najistotniejsze. Nie chciałbym odnosić się do kosztów kredytu lub kosztów wynajmu mieszkania bo to trochę jak wróżenie z fusów. Kto dzisiaj wie jak będą się kształtowały koszty kredytu i ceny najmu za kilka/kilkanaście czy kilkadziesiąt lat? Równie dobrze można powiedzieć, że cena akcji na giełdzie wzrośnie jeśli sytuacja makroekonomiczna będzie stabilna i gospodarka będzie rosła lub ceny akcji spadną jeśli sytuacja makroekonomiczna będzie niestabilna a gospodarka będzie się kurczyła. Na tej samej zasadzie można przepowiadać pogodę: będzie słonecznie albo deszczowo ale i tak piknie.

Oczywiście jakieś założenia można (a nawet trzeba!) przyjąć odnośnie kształtowania się stawki WIBOR, która jest podstawą do ustalania oprocentowania kredytów hipotecznych albo poziomów inflacji i odnieść to do kredytu lub kosztów najmu ale wg mnie są inne ważne aspekty na które warto zwrócić uwagę przy dylemacie: kupić na kredyt czy wynająć.

Jak już wspomniałem znam sprawę od strony osoby wynajmującej. Często w mediach wymienia się zalety takiej opcji jak: mobilność – zmieniasz pracę – przeprowadzasz się, nie pasuje Ci sąsiedztwo – przeprowadzasz się. Niestety są też negatywne konsekwencje tej „mobilności” – właściciel mieszkania zmienia zdanie (sprzedaje mieszkanie, chce je wynająć komuś innemu) – musisz się wyprowadzić choć wcale nie chcesz.

 Wiem też jak trudno jest znaleźć odpowiednie mieszkanie na wynajem – większość ogłoszeń z opisem wysoki standard tak naprawdę oznacza mieszkanie oddziedziczone po babci z meblościankami, szarymi firankami i specyficznym zapachem w środku. Często rozmowy z właścicielami nieruchomości na wynajem też nie należą do najłatwiejszych. Pamiętam, z czasów poszukiwania mieszkania na wynajem, np. „mieszkanie” które na zdjęciach wyglądało naprawdę ciekawie (choć delikatny niepokój budziła mała liczba okien), a które w rzeczywistości okazało się … garażem z oknem i to bez ogrzewania choć właściciel twierdził, że w zimę to w ogóle nie przeszkadza bo może wstawić farelkę. Znam też z własnego doświadczenia przypadki, gdy w wynajmowanym mieszkaniu pojawiają się karaluchy lub mieszkanie mieści się nad Kebabem, który otwarty jest do późnych godzin wieczornych (choć może dla niektórych głośna muzyka turecka i zapach kebabów roznoszący się po całym mieszkaniu jest zaletą? ) Mimo wszystko nie uważam, że najem mieszkania jest gorszą opcją. Uważam, że najem może być bardzo korzystny (pomijając koszty), a nawet może być jedynym rozwiązaniem w pewnych przypadkach:
  • Nie wiesz co chcesz w życiu robić,
  • Skończyłeś studia, masz pierwszą pracę,
  • Nie masz stałego źródła dochodu (umowa zlecenie albo o dzieło może być stabilnym źródłem dochodu),
  • Nie masz środków wystarczających na co najmniej 20% wkładu własnego na zakup mieszkania.
Zamiast kupować mieszkanie na kredyt w takich sytuacjach wręcz zalecany byłby najem mieszkania. I to pomimo kłopotów z nim związanych o których pisałem.

Kiedy w takim razie zdecydować się na zakup mieszkania na kredyt? 

Najprościej powiedzieć w sytuacjach innych niż wymienione powyżej. I będzie w tym sporo prawdy ale pamiętać należy, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, zaciągane na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat i przez cały ten okres oprócz rat kredytowych trzeba również ponosić koszty utrzymania mieszkania. Utrzymania tzn. nie tylko czynsz i opłaty eksploatacyjne ale również koszty remontów, które w tak długiej perspektywie są nieuniknione. Przede wszystkim zakup mieszkania na kredyt musi być poprzedzony dokładną i dogłębną analizą czy możemy sobie na to pozwolić. Najlepiej przeprowadzić test, który polega na tym, że przez okres co najmniej 3, a najlepiej 6 m-cy odkładamy na konto oszczędnościowe równowartość raty planowanego kredytu. Jeśli przez ten czas nie mamy problemu z odkładaniem tej kwoty to możemy się zastanowić nad kredytem. Jeśli okazało się, że mamy problem z odkładaniem to zamiast o kredycie warto pomyśleć o tym jak uporządkować swoje finanse, aby w przyszłości móc zaciągnąć kredyt hipoteczny. Pomocne mogą być tutaj np. te wpisy:
  1. Budżet domowy - czyli jak przejąć kontrolę nad swoimi wydatkami?
  2. Praktyczne przykłady jak ograniczyć wydatki bez wyrzeczeń, czyli truchcikiem na zakupy.
  3. Budżet domowy - cele na które oszczędzamy
  4. Jak oszczędzać na opłatach za internet?
  5. Jak oszczędzać na opłatach za telewizję?
  6. Jak oszczędzać na opłatach za telefon?
Jeżeli w ciągu 3 czy 6 miesięcy nie byliśmy w stanie regularnie odkładać równowartości raty kredytu to jak zamierzamy spłacać kredyt przez kilkanaście czy kilkadziesiąt lat? W takiej sytuacji lepiej marzenia o własnym M odłożyć na później i wrócić do opcji najmu mieszkania. Na własne miejsce na ziemi przyjdzie jeszcze trochę poczekać ale akurat w przypadku kredytu hipotecznego pośpiech zdecydowanie nie jest dobrym doradcą.

Generalnie, jeśli zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny to, jak wspomniałem, warto poprzedzić to dogłębną analizą i uświadomić sobie w co chcemy się „wpakować”. Uważam, że każdy ale to absolutnie każdy przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny powinien odsłuchać podcast, zamieszczony na blogu www.marciniwuc.com, pod tytułem „Kredyt hipoteczny i syndrom sztokholmski.Odpowiedzi na Wasze pytania. Dla osób nie lubiących słuchać podcastów jest też spisana wersja w pdf. Mam nadzieję, że autor nie będzie miał mi za złe, że zamieszczam link do jego wpisu ale materiał jest niezwykle wartościowy i kompletny. Uważam nawet, że KNF powinien wydać rekomendacje, w której bank przed udzieleniem kredytu powinien dopilnować, by klient zapoznał się z w/w podcastem. :-)

Podsumowując i odpowiadając na tytułowe pytanie, co jest bardziej korzystne: zakup mieszkania na kredyt czy wynajem? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od naszej indywidualnej sytuacji, naszych potrzeb i oczekiwań. Niezależnie jednak od tego warto decyzję o tym czy wynajmujemy czy kupujemy na kredyt poprzedzić porządną analizą. Zdaję sobie sprawę, że nie rozwiałem Waszych wątpliwości w głównym temacie ale tak na dobrą sprawę to bardziej chciałem zasiać wątpliwości niż udzielić odpowiedzi. Odpowiedź każdy musi znaleźć sam, tak jak na pytanie co było pierwsze: kura czy jajko? :-)

W najbliższych wpisach postaram się przybliżyć tematykę kredytów hipotecznych i zasad z nimi związanych. Postaram się również, bazując na swoim doświadczeniu, wskazać na co warto zwrócić uwagę zaciągając kredyt hipoteczny. Jeżeli masz jakieś pytania czy wątpliwości związane z kredytem hipotecznym to napisz o tym proszę w komentarzach – dzięki temu nowe wpisy będą bardziej wartościowe, ciekawsze i pomocne dla innych, którzy zamierzają dopiero ubiegać się o kredyt hipoteczny.

20 komentarzy:

  1. Faktycznie potwierdzam, że dobrze jest wystartować z wpłatą własną na poziomie 20% (banki nie czepiają się wtedy o dodatkowe ubezpieczenia od niskiego wkładu), a do tego czasu zanim uzbieracie tę kwotę, zdążycie się nauczyć żyć oszczędnie (faktycznie powyższe linki się przydadzą).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Grzegorz, dzięki za komentarz.

      Poza tym, im wyższy wkład własny tym mniejszy koszt kredytu choć czasami może to oznaczać obłożenie marzeń o własnym mieszkaniu na później.

      Usuń
  2. Ja jestem za wynajmowaniem mieszkania i ewentualne odkładanie na własne mieszkanie. Chyba że jest możliwość załapać się na pomoc państwa to wtedy bym rozważył taką ewentualność.
    Na zachodzie europy blisko 40 % rynku mieszkań jest wynajmowanych u nas to jest jakiś margines.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jan, w zasadzie się zgadzamy :-) Uważam jednak, że nie jednej dobrej odpowiedzi. Wszystko jest uzależnione od konkretnej sytuacji danej osoby.

      Odnośnie pomocy państwa to nie zawsze jest to tak miło jak się wydaje. Np. przy Rodzinie na Swoim były przypadki, że kredyt RnS był o tyle droższy od standardowego, że 'zjadał' korzyść z dopłat do rat. Poza tym są pewne restrykcje związane np. z zakazem wynajmowania takiego mieszkania przez kilka lat, a to juz może mieć znaczenie jeśli zmienimy prace, plany życiowe i będziemy się przenosić do innego miasta. W takiej sytuacji, nasze mieszkanie wzięte na kredyt z pomocą państwa będzie generować tylko koszty - będzie stało puste, a my będziemy wynajmować inne w innym mieście. Oczywiście to skrajny przypadek ale warto o tym wiedzieć.

      Jan, chyba właśnie podsunął mi pomysł na nowy wpis - dzięki :-)

      Usuń
    2. dokładnie - rozglądaliśmy się za kredytem swego czasu i RnS był dużo wyżej oprocentowany niż zwykły kredyt hipoteczny, nie opłacało się totalnie nawet z dopłatami. w końcu wzięliśmy mieszkanie za gotówkę, a deweloper rozłożył nam płatności na 1,5 roku.

      Usuń
    3. Brawo za szukanie rozwiązań i wybór najlepszego dla siebie!

      Usuń
  3. Wydaje mi się że lepiej wynająć, póki jest się młodym i nie wiadomo gdzie nogi poniosą :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Judyta, w takiej sytuacji zgadzam się całkowicie z Tobą. Lepiej cieszyć się młodością, niż martwić kredytem. :-)

      Usuń
  4. Kredyty to najgorsze co może być, najlepiej samemu sobie uzbierać wymaganą kwotę :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Cześć Ewa,

      Co do zasady to zgoda ale są kredyty, które nie są takie najgorsze np. kredyty inwestycyjne dla firm. Kredyty hipoteczne, o ile mądrze zaciągnięte, tez nie muszą być takie złe. Oczywiście mocno podkreślam słowo mądrze. Czasami ciężko uzbierać cała wymaganą kwotę samemu.

      Pozdrawiam,
      Tomek

      Usuń
  5. Pożyczka na Dom lub Mieszkanie w 2016 roku
    - Kredyt Hipoteczny dla Każdego
    - Minimum Formalności
    - Szybka Decyzja, Każda kwota
    - Na wymarzone Mieszkanie lub Dom
    Spełnij swoje marzenie dla Całej rodziny już teraz!
    Wypełnij wniosek kontaktowy a my bezpłatnie oddzwonimy i dobierzemy odpowiedni kredyt dla Ciebie. Wniosek o kredyt tutaj
    http://www.pozyczkanadom.com.pl

    OdpowiedzUsuń
  6. Hmmm ciężko jest odpowiedzieć na pytanie, czy kupić czy może wynająć. Natomiast zazwyczaj wygląda to tak, że miesięczny koszt wynajmu mieszkania jest równy spłacie miesięcznej raty kredytu z tą różnicą, że tuta już płacimy za swoje.

    OdpowiedzUsuń
  7. Kredyty trzeba spłacać, a nigdy nie wiadomo w którym momencie podwinie nam się noga. Ja więc jestem za wynajmem. Na Zachodzie wszyscy wynajmują i żyją

    OdpowiedzUsuń
  8. Bardzo często jest tak, że wynajem mieszkania kosztuje tyle samo co spłata kredytu, można wynająć jeden pokój zawsze to dodatkowy zastrzyk gotówki. Ja kupiłam 3 pokojowe mieszkanie w stanie deweloperskim z czego dwa pokoje wynajmuję i większość kredytu spłaca mi się sama :)

    OdpowiedzUsuń
  9. Popieram, ja wynajmowałam i pół wypłaty oddawałam na czynsz. A właścielka jeszcze opóźnia się z oddaniem kaucji od grudnia. Teraz mieszkam u rodziców, ale właśnie szukam mieszkania kraków ruczaj ponieważ słyszałam, że okolica nie tylko jest cicha i spokojna i będę mieć blisko do pracy.

    OdpowiedzUsuń
  10. Witajcie!
    Ja niedawno wziełam kredyt na mieszkanie tak jak każdy wie była to trudna decyzja ale w końcu się zdecydowałąm i nie żaluję, nie ma moim zdaniem jak na swoim :)
    Jednak niestety jest kolejny problem, ponieważ w mieszkaniu brakuje bardzo wiele rzeczy podstawowego użytku jak np.pralki czy zmywarki. A niestety nie mogę wydać całej wypłąty na tego typu rzeczy więc pomyślałam, że może wezmę pożyczkę. Jednak do końca nie wiem jak to wygląda, znalazłam nawet taką https://www.euroloan.pl/ , którą można" wziąć przez internet" Czy ktoś z Was skorzystał z ich usług? Liczę na pomoc! I życzę miłego dnia :)

    OdpowiedzUsuń
  11. Aj zasiałeś wątpliwości, a jednoznaczna odpowiedź gdzie? ;) Ja tam jestem za wynajmem, jak nas nie stać na zakup to nie ma co się zapożyczać.

    OdpowiedzUsuń
  12. Jak nas nie stać, faktycznie nie ma sensu kupować. Minus wynajmu znów to wyrzucanie pieniędzy. Moim zdaniem jest sens kredytować mieszkanie, w którym mieszkamy i nie musi oznaczać to przywiązania do mieszkania na amen. Mieszkanie można przecież komuś wynająć. Warto jednak by miało to sens i wybrać odpowiednie miast. Jeśli chodzi o nowe mieszkania wroclaw czy na przykład kraków to dobry wybór.

    OdpowiedzUsuń
  13. Uważam, że jeżeli ułoży się relatywnie logiczny plan spłaty i zarządzania kredytem, który wzięło się na swoje mieszkanie to nie ma się czego bać. Ja sama kupiłam mieszkanie z apartamentyrowy.pl i wzięłam kredyt do brakującej mi sumy, spokojnie go spłacam i niczym się nie martwię bo taki straszny wilk jak go malują. Jasne, że jest to spora inwestycja na przyszłość, i jeżeli ktoś nie planuje spędzić w tym mieszkaniu reszty życia jak np ja - chociaż nie mówię, że kiedyś moje założenie nie ulegnie zmianie - to może mieć większe wątpliwości, chociaż też uważam, że bezpodstawne. Żyjemy w czasach w której ludzie chętnie wynajmują mieszkania więc zawsze znajdzie się ktoś kto nie pozwoli nam stracić pieniędzy.

    OdpowiedzUsuń
  14. Ostatnio zainteresowały mnie nieruchomości we wrocławiu, ponieważ można na nich wiele zyskać. Wystarczy tylko kupić kilka mieszkań i już można działać. Co prawda inwestycja ta wymaga dużego kapitału, ale po kilku, maksymalnie kilkunastu latach nie dość, że się zwraca, to jeszcze przynosi ogromne zyski.

    OdpowiedzUsuń