Od czego zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych i czy zawsze warto bić się o najniższą marżę?

Zapraszam do kolejnej części rozkładania na czynniki pierwsze kredytów hipotecznych. Dlaczego zabrałem się za ten niewdzięczny temat? Z bardzo prostego powodu – mianowicie dlatego, że właśnie jest niewdzięczny.

Dlatego, że zaciągając kredyt hipoteczny zdarza się, że nie wiemy do końca co robimy i wstydzimy się przyznać, że czegoś nie rozumiemy. Jeden podpis na umowie kredytowej i kredyt będzie z nami przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat – miesiąc w miesiąc w dniu płatności raty będziemy sobie o nim przypominać.

To jest kolejny wpis małego cyklu przybliżającego tematykę kredytów hipotecznych więc proponuję rozpocząć czytanie go od przybliżenia sobie wcześniejszych artykułów:

• Mieszkanie - kupić na kredyt czy wynająć?
• Kupujemy mieszkanie na kredyt - jak znaleźć idealne mieszkanie (żeby później nie żałować)
• Wszystko co chciałbyś wiedzieć o kredytach hipotecznych ale boisz się zapytać

Dzisiaj chciałem przyjrzeć się oprocentowaniu kredytu, a szczególnie marży banku. Jest to najczęściej porównywany parametrem kredytów. Marża banku jest jednym ze składników oprocentowania. Poza nią na oprocentowanie składa się stawka referencyjna WIBOR (jest zmienna i zależna pośrednio od stopy referencyjnej NBP). Marża w odróżnieniu od WIBOR jest stała w całym okresie kredytowania (nie licząc promocji typu w pierwszym roku niższa marża).

Często marża kredytu uzależniona jest od poziomu LTV (wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości) – im niższy tym ryzyko banku niższe, a więc i marża niższa, im wyższy poziom LTV tym ryzyko banku wzrasta, a więc i bank policzy sobie za udzielenie kredytu więcej.Mówiąc inaczej, im więcej swoich środków własnych przeznaczyć na zakup mieszkania, tym niższa marżę otrzymasz.

Zdarza się również, że marża banku ustalana jest indywidualnie. Co to dokładnie oznacza? Bank Cię sprawdza. Jeśli dotychczas regularnie obsługiwałeś zadłużenia, masz stabilne (wg banku) źródło dochodu (np. umowa o pracę , a nie zlecenie albo działalność gospodarcza prowadzona od roku – inna sprawa czy umowa o pracę rzeczywiście jest „lepszym” źródłem dochodu), jesteś klientem banku, w którym wnioskujesz o kredyt, Twoja pensja od 10 lat wpływa na rachunek prowadzony w tym banku to możesz liczyć na lepszą marżę niż gdybyś przyszedł do banku „z ulicy” miał umowę zleceni i kilka potknięć w dotychczasowej obsłudze kredytów.

Zdarza się, że banki stosują różne promocje typu „pierwszy rok taniej” i wtedy marża banku w pierwszym roku jest bardzo niska. Pamiętaj tylko, że kredyt jest na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat wiec nie daj się zwieść takim promocjom.

Optymalnym rozwiązaniem byłyby kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Wtedy już w momencie udzielania kredytu znałbyś całkowity koszt i miał pewność, że kwota pobierana co miesiąc na spłatę raty nie zwiększy się. Jednak na Polskim rynku takie kredyty nie funkcjonują, tzn. niektóre banki mają oferty kredytów hipotecznych ze „stałym oprocentowaniem” ale tylko na kilka lat, a po tym okresie kredyt staje się oprocentowany na podstawie zmiennej stopy WIBOR i stałej marży.

Na razie o stałej stopie procentowa na cały okres kredytowania można pomarzyć, a tymczasem spójrz proszę jak kształtowała się średnia marża kredytu hipotecznego na przestrzeni ostatnich kilku lat.

Średnia marża kredytów hipotecznych

By Comperia.pl

Warto pamiętać, że czasami nie trzeba zabijać się o jak najniższą marżę bo nie zawsze oznacza to realną oszczędność – czasami może na tym wyjść jak ..wiadomo kto na mydle. Banki w zamian za skorzystanie z innych ich produktów gotowe są obniżyć marżę kredytu. Radzę bardzo uważnie podchodzić do wszelkich form takiej sprzedaży wiązanej. Na pewno warto sprawdzić jak długo musimy utrzymywać ten dodatkowy produkt i ewentualnie jakie operacje wykonywać za obniżoną marżę.

Banki stosują różne opcje, w niektórych okres utrzymywania i aktywnego korzystania z dodatkowych produktów wynosi kilka lat, a w innych cały okres kredytowania. Pół biedy jeśli zobowiązaliśmy się tylko do otwarcia konta – choć i w tym wypadku nie mamy pewności ile to konto będzie kosztowało za kilka lat. Gorzej jeśli zobowiązaliśmy się do utrzymywania co miesiąc wpływu wynagrodzenia w pełnej wysokości. Jeden miesiąc mniejszych wpływów i… tu scenariusze mogą być różne:

•  podwyżka marży tylko na ten jeden miesiąc (to najlepsza możliwość ale oferowana przez niewiele banków)
•  podwyżka marży do normalnego poziomu ale na cały pozostały okres kredytowani (to najczęściej stosowane rozwiązanie)
•  podwyżka marży do normalnego poziomu i jeszcze dodatkowa podwyżka w ramach kary za niedotrzymanie zobowiązania  - oczywiście przez cały pozostały okres kredytowania (w praktyce jest to jedna podwyżka przekraczająca wysokość marży jaką uzyskalibyśmy nie zobowiązując się do korzystania z dodatkowych produktów)

Czy to oznacza, że takie obniżki marży w zamian za dodatkowe produkty bankowe są złe?

Tak nie uważam. Moim zdaniem trzeba świadomie i rozsądnie podchodzić do takiej formy sprzedaży. O ile zobowiązanie się do otwarcia rachunku i określonych wpływów lub dokonywania określonej (rozsądnej!) kwoty obrotów na karcie debetowej nie jest złym pomysłem – pod warunkiem, że nie będziemy musieli utrzymywać tych produktów przez cały pozostały okres kredytowania. O tyle zobowiązanie do wykonywania wysokich obrotów na karcie kredytowej lub zakup produktów inwestycyjnych lub ubezpieczeniowo – inwestycyjnych w połączeniu z kredytem hipotecznym nie jest dobrym pomysłem. 

Pamiętajmy o jednym  - dla niektórych dokonanie obrotów na karcie debetowej w wysokości 500 zł miesięcznie może być sporym wyzwaniem, a dla innych 2.500 zł miesięcznie to żaden problem. Tu nie ma gotowej recepty jakie produkty „brać” razem z kredytem i na jakie warunki się zgadzać. Decyzję o tym co jest najlepsze dla Ciebie musisz podjąć sam. Doradca hipoteczny będzie starał się wepchnąć sprzedać jak najwięcej dodatkowych produktów – ja chcę tylko poinformować na co zwracać uwagę przy dodatkowych produktach.

Jak już wspomniałem marża + stawka referencyjna WIBOR = oprocentowanie kredytu, a to z kolei ma wpływ wysokość spłacanych odsetek. Bank udzielając kredytu czy nawet wcześniej na etapie wnioskowania o kredyt informuje nas o kosztach kredytu. Z uwagi na fakt, że na moment wyliczania kosztów bank nie wie jak będzie kształtowało się oprocentowanie w całym okresie kredytowania koszty wyliczane sa przy założeniu niezmiennego oprocentowania. To powoduje, że podane przez bank odsetki (wyliczane wyłącznie od kapitału kredytu) za cały orkes kredytowania są delikatnie mowiąc bardzo orientacyjne. Każda zmiana oprocentowania spowoduje zmianę wysokości spłacanych odsetek. Oczywiście jeśli kredyt zaciagnięty np. na 20 lat spłacimy już po 10 to odsetki płacimy tylko przez ten okres w jakim spłacaliśmy kredyt.

Przykład - całkowita spłata kredytu:
Założmy, że raty kredytu spłacamy 15-tego każdego miesiąca. Tak się szczęśliwie złożyło, że trafiliśmy 6 w lotto i 25-tego możemy już w całości spłacic kredyt. W takiej sytuacji odsetki od aktualnego salda zadłużenia (kapitału) będą naliczane wyłącznie do 25-tego, a więc dnia całkowitej spłaty kredtu.

Przykład - częściowa spłata kredytu:
Podobnie sytuacja wygląda z częściową spłata kredytu. Gdybyśmy 25-tego nadpłacili część kredytu to odsetki za okres od 16-tego do 25-tego naliczone zostałyby od wyższej kwoty kapitału, a od 26-tego do 15-tego następnego miesiąca od salda zadłużenia pomniejszonego o spłatę dokonaną 25-tego.

Przykład - zmiana oprocentowania:
Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku zmiany oprocentowania kredytu np. na skutek zmiany stawki WIBOR. Założmy, że oprocentowanie kredytu z 3,5% wzrasta do 3,75% w dniu 1-go. W takiej sytuacji odsetki w okresie od 16-tego do 30-tego (ewentualnie 31-tego) naliczane są w odniesieniu do oprocentowania 3,5%, a od 1-go do 15-tego po oprocentowaniu 3,75%.

Mam nadzieję, że w ten sposób, choć częściowo, udalo mi się wyjaśnić wątpliwości dotyczące oprocentowania, marży i splacanych odsetek. To jeszcze nie koniec cyklu dotyczącego kredytów mieszkaniowych. Niedługo spróbuję także odpowiedzieć na pytanie gdzie lepiej zaciągnąć kredyt hipoteczny: w banku czy u pośrednika oraz rozłożę na czynniki pierwsze rządowy program Mieszkanie dla Młodych.Tradycyjnie już mam prośbę o pytania i wątpliwości – w komentarzach -  jakie macie w związku z kredytami hipotecznymi.

I druga prośba:  Zapisując się na newsletter zyskasz pewność, że nie ominą Cię kolejne wpisy J

foto