1 października 2015

Od czego zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych i czy zawsze warto bić się o najniższą marżę?

Zapraszam do kolejnej części rozkładania na czynniki pierwsze kredytów hipotecznych. Dlaczego zabrałem się za ten niewdzięczny temat? Z bardzo prostego powodu – mianowicie dlatego, że właśnie jest niewdzięczny.

Dlatego, że zaciągając kredyt hipoteczny zdarza się, że nie wiemy do końca co robimy i wstydzimy się przyznać, że czegoś nie rozumiemy. Jeden podpis na umowie kredytowej i kredyt będzie z nami przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat – miesiąc w miesiąc w dniu płatności raty będziemy sobie o nim przypominać.

To jest kolejny wpis małego cyklu przybliżającego tematykę kredytów hipotecznych więc proponuję rozpocząć czytanie go od przybliżenia sobie wcześniejszych artykułów:
Dzisiaj chciałem przyjrzeć się oprocentowaniu kredytu, a szczególnie marży banku. Jest to najczęściej porównywany parametrem kredytów. Marża banku jest jednym ze składników oprocentowania. Poza nią na oprocentowanie składa się stawka referencyjna WIBOR (jest zmienna i zależna pośrednio od stopy referencyjnej NBP). Marża w odróżnieniu od WIBOR jest stała w całym okresie kredytowania (nie licząc promocji typu w pierwszym roku niższa marża).

Często marża kredytu uzależniona jest od poziomu LTV (wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości) – im niższy tym ryzyko banku niższe, a więc i marża niższa, im wyższy poziom LTV tym ryzyko banku wzrasta, a więc i bank policzy sobie za udzielenie kredytu więcej.Mówiąc inaczej, im więcej swoich środków własnych przeznaczyć na zakup mieszkania, tym niższa marżę otrzymasz.

Zdarza się również, że marża banku ustalana jest indywidualnie. Co to dokładnie oznacza? Bank Cię sprawdza. Jeśli dotychczas regularnie obsługiwałeś zadłużenia, masz stabilne (wg banku) źródło dochodu (np. umowa o pracę , a nie zlecenie albo działalność gospodarcza prowadzona od roku – inna sprawa czy umowa o pracę rzeczywiście jest „lepszym” źródłem dochodu), jesteś klientem banku, w którym wnioskujesz o kredyt, Twoja pensja od 10 lat wpływa na rachunek prowadzony w tym banku to możesz liczyć na lepszą marżę niż gdybyś przyszedł do banku „z ulicy” miał umowę zleceni i kilka potknięć w dotychczasowej obsłudze kredytów.

Zdarza się, że banki stosują różne promocje typu „pierwszy rok taniej” i wtedy marża banku w pierwszym roku jest bardzo niska. Pamiętaj tylko, że kredyt jest na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat wiec nie daj się zwieść takim promocjom.

Optymalnym rozwiązaniem byłyby kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Wtedy już w momencie udzielania kredytu znałbyś całkowity koszt i miał pewność, że kwota pobierana co miesiąc na spłatę raty nie zwiększy się. Jednak na Polskim rynku takie kredyty nie funkcjonują, tzn. niektóre banki mają oferty kredytów hipotecznych ze „stałym oprocentowaniem” ale tylko na kilka lat, a po tym okresie kredyt staje się oprocentowany na podstawie zmiennej stopy WIBOR i stałej marży.

Na razie o stałej stopie procentowa na cały okres kredytowania można pomarzyć, a tymczasem spójrz proszę jak kształtowała się średnia marża kredytu hipotecznego na przestrzeni ostatnich kilku lat.


Średnia marża kredytów hipotecznych

Warto pamiętać, że czasami nie trzeba zabijać się o jak najniższą marżę bo nie zawsze oznacza to realną oszczędność – czasami może na tym wyjść jak ..wiadomo kto na mydle. Banki w zamian za skorzystanie z innych ich produktów gotowe są obniżyć marżę kredytu. Radzę bardzo uważnie podchodzić do wszelkich form takiej sprzedaży wiązanej. Na pewno warto sprawdzić jak długo musimy utrzymywać ten dodatkowy produkt i ewentualnie jakie operacje wykonywać za obniżoną marżę.

Banki stosują różne opcje, w niektórych okres utrzymywania i aktywnego korzystania z dodatkowych produktów wynosi kilka lat, a w innych cały okres kredytowania. Pół biedy jeśli zobowiązaliśmy się tylko do otwarcia konta – choć i w tym wypadku nie mamy pewności ile to konto będzie kosztowało za kilka lat. Gorzej jeśli zobowiązaliśmy się do utrzymywania co miesiąc wpływu wynagrodzenia w pełnej wysokości. Jeden miesiąc mniejszych wpływów i… tu scenariusze mogą być różne:
  •  podwyżka marży tylko na ten jeden miesiąc (to najlepsza możliwość ale oferowana przez niewiele banków)
  •  podwyżka marży do normalnego poziomu ale na cały pozostały okres kredytowani (to najczęściej stosowane rozwiązanie)
  •  podwyżka marży do normalnego poziomu i jeszcze dodatkowa podwyżka w ramach kary za niedotrzymanie zobowiązania  - oczywiście przez cały pozostały okres kredytowania (w praktyce jest to jedna podwyżka przekraczająca wysokość marży jaką uzyskalibyśmy nie zobowiązując się do korzystania z dodatkowych produktów)

Czy to oznacza, że takie obniżki marży w zamian za dodatkowe produkty bankowe są złe?

Tak nie uważam. Moim zdaniem trzeba świadomie i rozsądnie podchodzić do takiej formy sprzedaży. O ile zobowiązanie się do otwarcia rachunku i określonych wpływów lub dokonywania określonej (rozsądnej!) kwoty obrotów na karcie debetowej nie jest złym pomysłem – pod warunkiem, że nie będziemy musieli utrzymywać tych produktów przez cały pozostały okres kredytowania. O tyle zobowiązanie do wykonywania wysokich obrotów na karcie kredytowej lub zakup produktów inwestycyjnych lub ubezpieczeniowo – inwestycyjnych w połączeniu z kredytem hipotecznym nie jest dobrym pomysłem. 

Pamiętajmy o jednym  - dla niektórych dokonanie obrotów na karcie debetowej w wysokości 500 zł miesięcznie może być sporym wyzwaniem, a dla innych 2.500 zł miesięcznie to żaden problem. Tu nie ma gotowej recepty jakie produkty „brać” razem z kredytem i na jakie warunki się zgadzać. Decyzję o tym co jest najlepsze dla Ciebie musisz podjąć sam. Doradca hipoteczny będzie starał się wepchnąć sprzedać jak najwięcej dodatkowych produktów – ja chcę tylko poinformować na co zwracać uwagę przy dodatkowych produktach.

Jak już wspomniałem marża + stawka referencyjna WIBOR = oprocentowanie kredytu, a to z kolei ma wpływ wysokość spłacanych odsetek. Bank udzielając kredytu czy nawet wcześniej na etapie wnioskowania o kredyt informuje nas o kosztach kredytu. Z uwagi na fakt, że na moment wyliczania kosztów bank nie wie jak będzie kształtowało się oprocentowanie w całym okresie kredytowania koszty wyliczane sa przy założeniu niezmiennego oprocentowania. To powoduje, że podane przez bank odsetki (wyliczane wyłącznie od kapitału kredytu) za cały orkes kredytowania są delikatnie mowiąc bardzo orientacyjne. Każda zmiana oprocentowania spowoduje zmianę wysokości spłacanych odsetek. Oczywiście jeśli kredyt zaciagnięty np. na 20 lat spłacimy już po 10 to odsetki płacimy tylko przez ten okres w jakim spłacaliśmy kredyt.

Przykład - całkowita spłata kredytu:
Założmy, że raty kredytu spłacamy 15-tego każdego miesiąca. Tak się szczęśliwie złożyło, że trafiliśmy 6 w lotto i 25-tego możemy już w całości spłacic kredyt. W takiej sytuacji odsetki od aktualnego salda zadłużenia (kapitału) będą naliczane wyłącznie do 25-tego, a więc dnia całkowitej spłaty kredtu.

Przykład - częściowa spłata kredytu:
Podobnie sytuacja wygląda z częściową spłata kredytu. Gdybyśmy 25-tego nadpłacili część kredytu to odsetki za okres od 16-tego do 25-tego naliczone zostałyby od wyższej kwoty kapitału, a od 26-tego do 15-tego następnego miesiąca od salda zadłużenia pomniejszonego o spłatę dokonaną 25-tego.

Przykład - zmiana oprocentowania:
Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku zmiany oprocentowania kredytu np. na skutek zmiany stawki WIBOR. Założmy, że oprocentowanie kredytu z 3,5% wzrasta do 3,75% w dniu 1-go. W takiej sytuacji odsetki w okresie od 16-tego do 30-tego (ewentualnie 31-tego) naliczane są w odniesieniu do oprocentowania 3,5%, a od 1-go do 15-tego po oprocentowaniu 3,75%.

Mam nadzieję, że w ten sposób, choć częściowo, udalo mi się wyjaśnić wątpliwości dotyczące oprocentowania, marży i splacanych odsetek. To jeszcze nie koniec cyklu dotyczącego kredytów mieszkaniowych. Niedługo spróbuję także odpowiedzieć na pytanie gdzie lepiej zaciągnąć kredyt hipoteczny: w banku czy u pośrednika oraz rozłożę na czynniki pierwsze rządowy program Mieszkanie dla Młodych.Tradycyjnie już mam prośbę o pytania i wątpliwości – w komentarzach -  jakie macie w związku z kredytami hipotecznymi.

42 komentarze:

  1. Super poradnik dla osób starających się o kredyt :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Witajcie, piszę do Was, ponieważ chciałabym dowiedzieć się nieco więcej na temat kwestii oszczędzania. Widzę, że masz bardzo obszerną wiedzę na różne tematy i myślę, że będziesz mi wstanie pomóc. Przede wszystkim chodzi mi o to jak w ogóle zacząć oszczędzanie? Tylko nie mam tutaj na myśli "chowania pieniędzy do skarpety" raczej chodzi mi o coś konkretniejszego . Przeglądając różne strony ten temat natrafiłem między innymi na taką opcję http://www.openlife.pl/produkty/oszczedzanie/ Co sądzisz o tym ? Czy słyszałeś coś na temat tej firmy?

    OdpowiedzUsuń
  3. U mnie akurat przyczyną wzięcia kredytu nie było kupno mieszkania czy domu, ale zakładanie działalności gospodarczej. Zatem charakter mojego kredytu jest stricte inwestycyjny, jednakże zastosowałem wiele z zawartych tu porad. W prywatnym życiu staram się oszczędzać, to samo robiąc w mojej firmie. Przykładowo oddelegowałem księgowość od zewnętrznego biura rachunkowego, co jest dla mnie tańsze niż zatrudnianie księgowego. Ponadto korzystam w dużej mierze z darmowego oprogramowania. Pozdrawiam!

    OdpowiedzUsuń
  4. Ja akurat z kredytów nie korzystam, aczkolwiek z pożyczek pozabankowych jak najbardziej. Tutaj ceny w dużej mierze ustala konkurencyjność, ale osobiście zawsze polecam zajrzeć do dobrej porównywarki by wybrać jak najlepiej. Polecam, sprawdź tutaj by samodzielnie dokonać zestawienia najlepszych opcji dla Twojego przypadku i dokonać właściwego wyboru. Pozdrawiam! :)

    OdpowiedzUsuń
  5. Jeśli chodzi o mieszkania na sprzedaz wroclaw urzekł mnie najbardziej. Zdecydowałem się na zakup mieszkania przy ulicy Tęczowej. Wysoki wkład własny pozwolił mi na bardzo korzystne warunki i uważam, że to jeden z priorytetów, jeśli zależy nam na jak najlepszych warunkach.

    OdpowiedzUsuń
  6. Mnie też ciekawiło czy takie oprocentowanie jest zawsze stałe, w końcu kredyt bierzesz na kilkanaście jak nie kilkadziesiąt lat i te wartości się zmieniają. Na http://kredhip.pl/ znalazłam o tym wpis, jak coś to sobie zobaczcie.

    OdpowiedzUsuń
  7. Przydatna informacja. Przyznam się, że niestety sprawy finansowe, bankowe i kredytowe są dla mnie bardzo niejasne, a myślę o kredycie hipotecznym na takie https://vantage-sa.pl/mieszkania-z-tarasem-wroclaw/ mieszkanie deweloperskie. Chętnie sprawdzę, co i jak.

    OdpowiedzUsuń
  8. W sumie ja za bardzo się aż tak bankowością nie interesuję, ale mam kilka rzeczy które jak najbardziej mi się podobają. Jedną z nich jest bardzo fajny moduł płatności online https://www.cashbill.pl/ bo to właśnie z takich rozwiązań ja najczęściej korzystam.

    OdpowiedzUsuń
  9. Z roku na rok te warunki kredytowe się zmieniają. Dobrze, że tak jasno wszystko udało się tu wytłumaczyć, mam nadzieję, że wiele osób trafi własnie na tego bloga.

    OdpowiedzUsuń
  10. Warunki hipoteczne są coraz korzystniejsze. Warto mieć także wkład własny przy jego zaciąganiu, to ułatwi nam uzyskanie odpowiedniej kwoty na korzystnych warunkach. Pomóc może nam doradca finansowy jeżeli mamy wątpliwości.

    OdpowiedzUsuń
  11. Tęsknie za czasami, w których można było kupić mieszkanie za szalenie wysoką kwotę 50tyś złotych. Tęsknie tez za poprzednią wysokością wkładu własnego. Zapraszam po informacje pożyczkowe na http://gotowkowo.com.pl/

    OdpowiedzUsuń
  12. Znam kilka przypadków, w których koszt kredytu mimo wyższej marży był niższy od kredytu z niszą marżą. Poza tym czasem lepiej dopłacić kilka złotych i spać spokojniej. Zapraszam na bloga http://kredytyhipotecznewpolsce.pl/

    OdpowiedzUsuń
  13. Oj często nie warto tracić czasu na negocjacje, które później często okazują sie bezsensowne.

    OdpowiedzUsuń
  14. Wiele kredytów może mieć wysoką marżę a przy bliższym przyjrzeniu sie ofercie okazuje sie tez, ze oprocentowanie tych kredytow jest duzo niższe lub odwrotnie.

    OdpowiedzUsuń
  15. Świetny artykuł! Zgadzam się, iż nie zawsze ten pierwszy z brzegu tani kredyt okazuje się najkorzystniejszy. Przy podejmowaniu wszelkiego rodzaju decyzji finansowych warto wziąć pod uwagę wiele czynników i mądrze przeanalizować wszystkie dostępne na rynku oferty.

    OdpowiedzUsuń
  16. Oczywiście że nie! Po to są poradniki, porównywarki itd. aby móc sobie wszystko porównać i rozważyć która z ofert kredytów gotówkowych jest najlepsza

    OdpowiedzUsuń
  17. Ja się aż tak dokładnie na tym nie znam, ale jestem zdania, że jak najbardziej warto jest również kupować mieszkanie na kredyt. Nawet czytałam niedawno o dofinansowaniach do mieszkań https://www.eurostyl.com.pl/blog/dofinansowanie-do-mieszkania-kto-moze-z-niego-skorzystac i muszę powiedzieć, że jest to bardzo ważna kwestia.

    OdpowiedzUsuń
  18. Przed podjęciem decyzji o kredycie warto się zaznajomić z tymi informacjami dzięki temu nie przerazi nas ten nawał informacji.

    OdpowiedzUsuń
  19. Ten wpis jest bardzo interesujący

    OdpowiedzUsuń
  20. Z takimi informacjami na prawdę warto jest się zapoznać. Rewelacyjny wpis.

    OdpowiedzUsuń
  21. Śledzenie takich informacji i właściwa interpretacja bardzo pomagają zwłaszcza przy decyzji o kredycie hipotecznym.

    OdpowiedzUsuń
  22. Bardzo wartościowy wpis, ciekawie się wraca do takich treści po latach w kwestii aktualnej sytuacji na naszym rynku kredytowym ;)

    OdpowiedzUsuń
  23. Wiele tutaj interesujących i ważnych informacji.

    OdpowiedzUsuń
  24. Posiadanie takiej wiedzy z pewnością przynosi wiele korzyści.

    OdpowiedzUsuń
  25. W tym temacie przydaje się wiedza z zakresu finansów i ofert bankowych. Wybór odpowiedniej dla siebie opcji nie jest łatwy.

    OdpowiedzUsuń
  26. Nie powiem, interesujący wpis. Na pewno jednak zrobić sobie aktualizację i wspomnieć również o kredytach 2% , które naprawdę są korzystne. Tutaj https://primenews.pl/kredyt-2-procent-kalkulator/ możecie nawet skorzystać z wygodnego kalkulatora i sami wszystko sobie sprawdzić.

    OdpowiedzUsuń
  27. Bardzo fajny i merytoryczny wpis, warty przeczytania :)

    OdpowiedzUsuń
  28. Niesamowicie wartościowy wpis. Super

    OdpowiedzUsuń
  29. W tym wpisie znajduje się wiele ważnych i ciekawych informacji.

    OdpowiedzUsuń
  30. Są to niezwykle ważne informacje.

    OdpowiedzUsuń
  31. Ten wpis jest bardzo ciekawy

    OdpowiedzUsuń
  32. Z pewnością skorzystam z tych przydatnych informacji.

    OdpowiedzUsuń
  33. Wpisy jak te są niesamowicie interesujące.

    OdpowiedzUsuń
  34. Uwielbiam takie wpisy i pogłębianie dzięki nim swojej wiedzy.

    OdpowiedzUsuń