Kupujemy mieszkanie na kredyt - jak znaleźć idealne mieszkanie (żeby później nie żałować)

Zdecydowałeś się kupić mieszkanie zaciągając na ten cel kredyt hipoteczny? Zanim będziesz mógł cieszyć się z wymarzonych czterech kątów czekają Cię jeszcze duże… wyzwania (żeby nie napisać droga przez  mękę). Przede wszystkim musisz odpowiedzieć sobie na kilka pytań:

• Na jakie mieszkanie możesz powinieneś sobie pozwolić?
• Mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Jeśli z rynku wtórnego to gotowe do zamieszkania czy do remontu?
• Jeśli do remontu lub do wykończenia to ile zajmie Ci remont i gdzie znajdziesz fachową ekipę?
• Na którym piętrze i w jakiej dzielnicy/okolicy?
• W jaki sposób będziesz dojeżdżał do pracy/dowoził dzieci do przedszkoli/szkół?
• Kredyt w banku czy u pośrednika finansowego?
• Jak przekonać się, że polecany Ci kredyt jest rzeczywiście najlepszy dla Ciebie?

Sprawdź, jak jaki sposób już dziś możesz zapewnić sobie zarabianie na bankach co najmniej do połowy 2017 r.? W tym wpisie przedstawiam dwie, bardzo dobre moim zdaniem promocje bankowe oferujące 5% zwrot za zakupy (T-mobile Usługi Bankowe) oraz nawet do 1000 zł w promocji Credit Avril. Zachęcam do przeczytania całego wpisu i zapoznania się z regulaminami promocji. Promocje, które opisuje w tym artykule to: Konto w T-mobile Usługi Bankowe (Alior Bank) z 5% zwrotem za zakupy Konto w Credit Agricole, dzięki któremu można zyskać do 1 000 zł

W zasadzie to takich pytań jest więcej i można je mnożyć niemal w nieskończoność. Zakładam jednak, że podstawowe pytanie wynająć czykupić na kredyt masz już za sobą. W takiej sytuacji wg mnie najważniejsze jest ustalenie na jakie mieszkanie możesz powinieneś sobie pozwolić, a więc w jakiej wysokości kredyt powinieneś zaciągnąć?

Nie potrzebujesz do tego doradcy z banku ani od pośrednika finansowego. Powiem więcej na tym etapie nawet jeszcze nie zaprzątaj sobie głowy bankiem lub pośrednikiem finansowym. Tam mógłbyś uzyskać odpowiedź na pytania jaka jest Twoja maksymalna zdolność kredytowa, a ta informacja mogłaby niekorzystnie wpłynąć na Twoje decyzje i mógłbyś być skłonny zaciągnąć wyższy kredyt niż w rzeczywistości jesteś w stanie sobie na to pozwolić.

Jestem zwolennikiem tego, aby Twoje miesięczne obciążenia z tytułu zobowiązań kredytowych nie przekraczały 30% miesięcznych dochodów „na rękę”. Po prostu uważam, że te 30% to jest w miarę bezpieczny poziom. Najpierw jednak, aby ustalić wysokość raty kredytu powinniśmy sprawdzić jaką wysokością środków własnych dysponujesz. 

Uważa, że "rozsądnym poziomem" wkładu własnego przy kredytach hipotecznych jest poziom co najmniej 20% wkładu własnego. Dlaczego akurat tyle? Powodów jest kilka ale generalnie można uprościć je do stwierdzenia, że wtedy kredyt będzie tańszy dla Ciebie (nie zapłacisz za niski wkład własny i większości przypadków możesz liczyć na niższą marżę). Poza tym wkład własny w takiej wysokości oznacza, że jest to „w miarę bezpieczny” poziom - w przypadku gdyby wartość nieruchomości którą kupujesz spadła (np. obok Twojego bloku powstaje piękna czteropasmowa droga szybkiego ruchu) to nadal wartość nieruchomości powinna mieć pokrycie w kwocie udzielonego kredytu. Innymi słowy mówiąc, gdybyś nagle był zmuszony do pilnej sprzedaży nieruchomości to środki ze sprzedaży powinny wystarczyć na spłatę kredytu.

Niezależnie od tego jaką kwotę kredytu planujesz zaciągnąć to orientacyjne wysokości rat możesz sprawdzić w różnych serwisach internetowych lub np. tutaj:

Oczywiście wizyta w banku lub u pośrednika (ten temat poruszę w kolejnych wpisach) pozwoli Ci uzyskać informację czy Twoje dochody i ewentualnie w jakiej wysokości są akceptowane przez bank ale na to przyjdzie jeszcze czas. Pamiętaj tylko, że rata kredytu jaką obliczyłeś korzystając z porównywarek (lub która podaje Ci doradca w banku lub u pośrednika) jest obliczona z uwzględnieniem rekordowo niskich, dzisiejszych, stóp procentowych. Jeszcze kilka lat temu stopy procentowe WIBOR 3M, na podstawie których ustalane jest oprocentowanie kredytów hipotecznych były znacznie wyższe. To oznacza tyle, że jeśli znowu stopy procentowe zaczną rosnąć to automatycznie będą rosło oprocentowanie Twojego kredytu, a więc również wysokość jego rat. Dlatego ustalając swoje możliwości jeśli chodzi o wysokość rat do spłaty weź pod uwagę, że za kilka lat rata może być wyższa o kilkanaście/kilkadziesiąt procent. Czy wtedy też będziesz w stanie bez problemu spłacać kredyt? Zauważ, że tylko na przestrzeni ostatnich dwóch lat wysokość raty zmieniła się o mniej więcej 8% - a to tylko dwa lata (tym razem na szczęście spadła :-)

Średnia wysokość raty kredytu hipotecznego od 2013 r. (25 lat; 200.000 zł)

Źródło: Comperia.pl

Ok, wiesz jaki powinieneś mieć wkład własny, wiesz na jaką wysokość rat jesteś w stanie sobie pozwolić to możesz oszacować cenę nabycia mieszkania, której nie powinieneś przekroczyć. To z kolei często może pomóc Ci w odpowiedzi na pytania czy to ma być mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera czy z rynku wtórnego, do remontu/wykończenia czy gotowe i w jakiej okolicy?

Jednym słowem dopiero teraz powinieneś rozpocząć szukanie mieszkania. W internecie jest dostępnych wiele artykułów na co powinieneś zwracać uwagę szukając wymarzonego własnego mieszkania. Nie chciałbym powielać tych informacji – oczywiście, że trzeba zwrócić uwagę na stan prawny (tu na szczęście jest bank i notariusz, którzy w pewnym stopniu to weryfikują) oraz stan techniczny (co jest istotne zwłaszcza w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego – dobrze żebyś miał kogoś kto się na tym zna, lepiej zapłacić kilkadziesiąt/kilkaset złotych niż przepłacić o kilkanaście tysięcy).

Na jeden aspekt jednak wyjątkowo rzadko ludzie wybierając mieszkanie zwracają uwagę – na lokalizację, a raczej na dojazdy z wybranej lokalizacji. Pomyśl tylko, że z tego mieszkania codziennie będziesz rano i po południu wyjeżdżał/wracał w godzinach szczytu, codziennie dzieci będą się musiały dostać do przedszkola/szkoły itd. Często gdy oglądamy dane mieszkanie wybieramy się tam w wolnym czasie np. po pracy lub w weekend. W tym czasie ruch na drogach jest zupełnie inny niż w tygodniu, w godzinach szczytu.

Deweloper obiecuje Ci, że z miejsca, w którym kupujesz mieszkanie do centrum miasta dojazd zajmuje 15 minut? Sprawdź to i nie daj się zwieźć ładnym folderom i samym zapewnieniom. 15 minut może trwa dojazd np. w niedzielę rano ale o tym deweloper nie wspomina. Może dojście do przystanku zajmuje 10 minut, autobusy/pociągi odjeżdżają raz na godzinę ale z reguły są tak zapchane, że nie można się do nich wcisnąć. Dojazd w 15 minut to określenie bardzo subiektywne. Ja bym nie wierzył na słowo.

Sam zanim kupiłem mieszkanie kilkukrotnie wybrałem się w godzinach porannych na miejsce budowy i stamtąd odbyłem podróż do pracy, a po pracy wracałem tą samą trasą, żeby sprawdzić jak to wygląda w praktyce. Niby jest to sprawa błaha ale uwierz, że znam kilka przypadków, w których osoby skusiły się na mieszkanie w wyjątkowo okazyjnej cenie, a potem okazało się, że dojazd do pracy z tego miejsca to „jakaś katastrofa”. Ostatecznie te nowe, wymarzone mieszkania stały się znienawidzonymi miejscami, które w krótkim czasie (około pół roku) zostały wystawione na sprzedaż. Lepiej wcześniej sprawdzić dojazd na własnej skórze niż pakować się w takie transakcje bazując tylko na ładnym mieszkaniu i atrakcyjnej cenie. Co z tego, że mieszkanie kupimy nieco taniej skoro i tak większość czasu będziemy spędzać na dojazdach i nie pozostanie nam wiele na cieszenie się własnym mieszkaniem?

Oprócz standardowego sprawdzenia dojazdów w godzinach szczytu do i z miejsca pracy proponuję jeszcze kilka dodatkowych aktywności:

• Wieczorny spacer po okolicy. To pozwoli odczuć Ci czy to miejsce jest Ci przeznaczone i czy jest tam bezpiecznie.
• Późne zakupy. Tą aktywność możesz połączyć z wieczornym spacerem. Powiedzmy, że nagle wieczorem otwierasz lodówkę, a tam pusto. Trzeba wyskoczyć na chwilę po coś jedzenia do najbliższego sklepu… No właśnie gdzie jest najbliższy sklep?
• Poszukaj przedszkola/szkoły/przychodni. Dobrze wiedzieć gdzie się znajdują (a jeszcze lepiej jakie mają opinie).
• Rozmowy z potencjalnymi sąsiadami. Wiem, że nie jest to łatwe ot tak po prostu „zagadać” ale warto się przełamać (na szali kładziesz swoje kilkadziesiąt tysięcy zł i kilkaset tysięcy kredytu – to powinno pomóc podjąć decyzję).

W najbliższych wpisach postaram się przybliżyć tematykę kredytów hipotecznych i zasad z nimi związanych. Postaram się również, bazując na swoim doświadczeniu, wskazać na co warto zwrócić uwagę zaciągając kredyt hipoteczny. Jeżeli masz jakieś pytania czy wątpliwości związane z kredytem hipotecznym to napisz o tym proszę w komentarzach – dzięki temu nowe wpisy będą bardziej wartościowe, ciekawsze i pomocne dla innych, którzy zamierzają dopiero ubiegać się o kredyt hipoteczny.

foto